Trong thời gian qua, xảy ra không ít trường hợp một thửa đất bán cho 2 hoặc nhiều người. Các nạn nhân bức xúc đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan chức năng vì cho rằng chủ đất lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải vụ việc nào cũng có thể xác định được hành vi lừa đảo để xử lý hình sự.
Một khu đất của ông T.T.G. ở P.Phước Tân (TP.Biên Hòa) bán cho nhiều người. Ảnh: Gia An
Ông L.Q.N. (ngụ P.An Bình, TP.Biên Hòa) gửi đơn tố cáo ông T.T.G. (32 tuổi, ngụ TX.Dĩ An, tỉnh Bình Dương) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi đã làm thủ tục chuyển nhượng 106m2 đất ở P.Phước Tân (TP.Biên Hòa) đã bán cho ông nhưng cuối cùng lại chuyển nhượng cho người khác. Ngoài ông L.Q.N., còn có 9 trường hợp khác cũng làm đơn tố cáo ông T.T.G. về hành vi tương tự.
Tuy nhiên vừa qua, Văn phòng Cảnh sát điều tra Công an tỉnh đã có văn bản thông báo, hướng dẫn ông L.Q.N. cùng 9 trường hợp nói trên gửi đơn đến Tòa án nhân dân TP.Biên Hòa để được giải quyết theo thủ tục dân sự vì không có căn cứ giải quyết hình sự.
Liên quan đến vụ việc này, theo luật sư Nguyễn Đức, Hội Luật gia tỉnh, sở dĩ cơ quan công an hướng dẫn ông L.Q.N. liên hệ tòa án để giải quyết vì xác định đây là giao dịch dân sự.
Luật sư Đức phân tích, theo quy định pháp luật, lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin và giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Trong khi đó, khi ông G. chuyển nhượng đất cho ông N. và hai bên đều có ra công chứng, lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, đăng ký quyền sử dụng đất nên ông G. không dùng thủ đoạn gian dối, không đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhằm lừa dối người mua.
“Mặt khác, ông N. dù biết tình trạng thửa đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn chấp nhận mua thửa đất này dưới hình thức “lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, đăng ký quyền sử dụng đất”. Lợi dụng kẽ hở này, ông G. đã làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất đã bán cho ông N. cho người khác” - luật sư Đức cho biết.
Để xử lý hình sự về tội lừa đảo đối với người bán một thửa đất cho 2 người, theo luật sư Đức, cơ quan tố tụng phải chứng minh được 3 yếu tố là: có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối và có ý thức chiếm đoạt tài sản. Nếu ngay từ đầu người bán không dùng thủ đoạn gian dối, đưa ra những thông tin về tài sản đúng sự thật, sau đó do thay đổi ý chí hoặc do trục trặc về thủ tục mà gây thiệt hại cho người mua và những người liên quan thì cũng chỉ là quan hệ dân sự. Nếu khởi tố thì sẽ rất “gượng ép” vì không chứng minh được ý thức chiếm đoạt.
* Cẩn trọng khi giao dịch đất đai
Theo luật sư Lưu Hồng Khanh, Đoàn Luật sư tỉnh, tình trạng một thửa đất bán cho 2 người xảy ra khá nhiều trong giao dịch đất đai ở những vùng đang trong quá trình đô thị hóa “nóng” như: P.Trảng Dài, P.Phước Tân (TP.Biên Hòa), xã Thiện Tân (H.Vĩnh Cửu)...
Vì nhu cầu chỗ ở, đất ở, nhiều người chấp nhận mua chung một khu đất nông nghiệp để xây nhà. Khu đất này hiện do người bán đứng tên và đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không tách sổ được. Nếu chủ đất gian dối đem sổ đất cầm cố ngân hàng hoặc bán cho người khác nữa thì hậu quả khó lường.
Luật sư Khanh phân tích, trong quá trình giao dịch, có thể do người mua nhận thức pháp luật hạn chế và có tâm lý hám rẻ, vì lợi ích trước mắt nên bỏ qua quy trình, thủ tục chuyển nhượng đất đai theo quy định. Việc công an có khởi tố hình sự người bán một thửa đất cho 2 người hay không, thì phải xem xét từng trường hợp cụ thể, song trước mắt hậu quả người mua vẫn lãnh đủ. Cái gốc để giải quyết tình trạng này phải bắt đầu từ ý thức của người đi mua đất. Nếu họ cẩn thận, làm đúng quy định pháp luật thì người bán không thể lừa dối được.
Để rõ hơn vấn đề, luật sư Ngô Văn Định, Hội Luật gia tỉnh cho biết thêm, về nguyên tắc nếu một mảnh đất đã bán cho người khác rồi lại tiếp tục bán cho người thứ 3 thì đây là hành vi lừa đảo. Tương tự, không phải đất của mình mà nói dối để bán lấy tiền cũng là hành vi lừa đảo. Tuy nhiên, cũng phải xét từng trường hợp cụ thể với các tình tiết, quan hệ cụ thể để xác định việc bán một thửa đất cho 2 người có phải là hành vi lừa đảo hay không.
Luật sư Định nêu rõ, trường hợp một thửa đất bán cho 2 người là quan hệ dân sự nếu người bán là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất làm hợp đồng bán cho người khác, sau đó các bên đổi ý không mua bán nữa, do đất vướng quy hoạch hay vì lý do khách quan nào đó khiến hợp đồng không thực hiện được. Nếu các bên giao kết bằng hợp đồng không có công chứng, chứng thực mà xảy ra các tình huống trên thì cũng chỉ là quan hệ dân sự.
“Không thể xử lý hình sự người bán vì ngay từ đầu họ không có ý định chiếm đoạt tiền của người mua. Lý do hai bên không thực hiện được việc mua bán không xuất phát từ mục đích chiếm đoạt tiền. Để giải quyết hậu quả, người mua có thể khởi kiện người bán ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng để lấy lại tiền hoặc tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng” - luật sư Định nói.
Nguồn Báo Đồng Nai
0 comments:
Đăng nhận xét